O mercado imobiliário oferece inúmeras oportunidades, e as perspectivas para 2024 são ainda mais promissoras. De acordo com os relatórios anuais da XP Investimentos, USB e BB Investimentos, este ano promete ser excelente para investimentos altamente rentáveis.
Neste episódio, o nosso Gerente Comercial, Fernando Tominaga, discute com Valdinei Rosa sobre as melhores opções de investimento no mercado, incluindo shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e residenciais.
Em um relacionamento com a Porte há mais de 20 anos, Valdinei é Especialista em Investimentos Imobiliários, Incorporação, Mercado Imobiliário, Corretor de Imóveis e sócio da AGP Imóveis Tatuapé, uma das imobiliárias do canal de Parcerias Porte.
Confira o bate-papo na íntegra:
Fernando: Me conta um pouquinho como você conheceu a Porte? Onde nasceu essa história entre você e a Porte?
Valdinei: Eu na verdade eu conheci a Porte com zero expectativa, zero pretensão. Na verdade, eu queria vender o imóvel que eu não sabia como fazer essa venda. Há 20 anos atrás, em 2003, eu tinha um imóvel, coincidentemente da rua da atual Porte, hoje na Rua Vilela, e eu precisava vender. Mas, eu já era corretor (não de imóvel), corretor de um outro segmento, de uma empresa que faz gestão de shopping center. E aí, eu tive o prazer de conhecer a Porte, que me ajudou a vender esse primeiro imóvel, me colocando no imóvel, no investimento da Porte. Mas, até então, eu não tinha nenhum conhecimento de quem era a empresa, o que fazia e o quanto era interessante investir no mercado imobiliário. E aí, foi muito bom. Tudo o que foi prometido, foi cumprido e realizado.
Fernando: Você disse que tem 20 anos e que você tem uma relação com a Porte, é isso?
Valdinei: É. Desde 2003, a gente está junto na Porte.
Fernando: E o que fez você fazer esse primeiro investimento com a Porte? E depois disso, além disso, começar a indicar Porte para os amigos ou clientes que você atende?
Valdinei: Bom, primeiro que eu não conhecia nada do assunto “imóvel”. Eu mal sabia o que era um dormitório, uma suíte – para mim era tudo a mesma coisa dormitório, suíte. Então, eu era uma folha em branco, completamente em branco. E conheci o pessoal da Porte, que não me fez um monte de promessa. Eles me fizeram uma explicação de como as coisas funcionam. Eu entendi, acreditei e tudo o que eles falaram aconteceu. E, estamos aqui até hoje. Entrando em 2003, no primeiro negócio. Em 2004, isso já foi ampliado para outros dois empreendimentos e até hoje a gente está tocando esse barco juntos. Hoje eu posso te dizer que eu sou um parceiro da empresa, um colaborador, um investidor e tudo o que eles colocam a mão, a gente acredita, porque eles entregam como vêm entregando nesses últimos 20 anos.
Fernando: Você contou um pouquinho de como começou a sua relação como investidor da Porte. Mas, você já me contou também, que a Porte contribuiu para que você se tornasse um consultor imobiliário. Como que foi isso?
Valdinei: 20 anos atrás, aquela folha em branco. Então, me mostrou primeiro o que era o “imóvel”, o que era um apartamento de alto padrão. E, claro que eu entrei, comprei, acreditei e eles falaram que iam vender e venderam. E, na sequência, no próximo empreendimento, eu contei isso para alguns amigos e alguns amigos disseram “Eu quero conhecer esses caras”. E, assim, criou-se um mercado. De uma forma sem muita pretensão, completamente orgânica e, quando eu percebi, eu já estava trabalhando os produtos da Porte de uma forma muito orgânica, sem pretensão nenhuma. Mas, eram produtos muito interessantes para a ocasião.
Fernando: Eu queria que você contasse um pouquinho para o pessoal que é parceiro da Porte, que tem vontade de ser parceiro da Porte, como é que você avalia o suporte que Porte dá para essa relação de parceria com os consultores imobiliários?
Valdinei: Bom, na verdade eu trabalhei até 2010 em uma empresa como funcionário, corretor, parceiro, enfim. Eu tinha um compromisso com essa empresa e ao longo desses anos sempre fazendo investimentos na pessoa física, com a empresa, diretamente com Porte. E, quando eu saio dessa empresa, eu percebo aí uma oportunidade de conhecer um pouco mais de perto a região, a empresa e ampliar esse espaço para mais pessoas. E, as coisas, (de novo, de uma forma orgânica) foram dando muito certo.
Fernando: Entrando um pouco mais na parte técnica da função de consultor, como que você faz para avaliar o potencial de valorização de um imóvel? Quais são os fatores que contribuem e que você precisa analisar antes de tomar a decisão, ou de fazer um investimento, ou de indicar um investimento para um cliente?
Valdinei: Como todas as coisas na vida, você comprar um carro, comprar uma roupa, comprar um imóvel, ele tem vocação. Ou seja, qualquer pessoa que quer um imóvel, ele tem vocação, mas não sabe ainda. Quando ele chega dizendo que quer x vagas, x dormitórios e uma varanda gourmet, ele já sabe o que quer. Mas, isso é uma compra de uma necessidade que vai de encontro à realização de sonho, de ter a casa, etc. Quando você vai para o segundo imóvel – seja ele de praia ou seja um investimento -, a situação começa a ficar um pouco mais delicada. E, quando eu consigo estar perto dessa pessoa, eu não ofereço um imóvel para ela. Eu pergunto para ela qual é a intenção? O que ela quer com esse imóvel? Ele quer renda? Ele quer uma revenda? Ou ele quer dar para um filho? Ele quer emprestar para alguém? Qual a vocação? Aí, a gente começa a discutir a vocação, quando ele me fala qual o objetivo desse produto, desse investimento.
Fernando: Pensando só no mercado imobiliário, você enxerga também que a diversificação entre diferentes tipos de imóveis é benéfica para o investidor?
Valdinei: Eu entendo que tem realmente que diversificar, ainda mais quando você tem família, você tem funcionários, enfim. Quando você está partindo para investimento imobiliário, que é uma teórica “aposentadoria” (ou seja lá como é que as pessoas chamam isso), é importante diversificar. Eu, particularmente, não uso essa diversificação por conta de estar atuante no mercado. Então, eu percebo muito a oportunidade que me faz não diversificar, embora conheça muito bem o mercado financeiro. Já tentei fazer alguma coisa, não foi fácil, porque eu não tinha esse domínio e eu transformei todo esse recurso extra em renda. Por exemplo, de uma forma muito fácil de analisar os investimentos da Porte no Eixo Platina: você não tinha nada há dois, três anos atrás. Você tinha uma série de você tem uma série de pessoas que trabalham nessa região e eles moram, seja no Tatuapé, no Eixo Platina, seja em qualquer outra região. Ele não tinha trabalho aqui. Hoje, as pessoas podem ter a sua empresa com seus 100, 200 ou 300 funcionários em um desses prédios, que, a propósito, vão muito bem. Então, eu vejo que esse cara que conseguiu investir na Porte nos últimos cinco anos, ele acertou muito.
Fernando: E você consegue dar uma dica para os investidores, dos erros que são mais comuns na hora de se tomar uma decisão de fazer um investimento ou erros que se deve evitar na hora de se escolher um ativo, um imóvel para se fazer um investimento?
Valdinei: Olha, como eu te disse, eu estou nesse mercado já há bastante tempo. Eu percebo que não existe erro na compra do imóvel, porque o tempo cor corrige. Então, o que eu pergunto para as pessoas é o tamanho do investimento que elas querem fazer. Então, para a gente falar de um produto x, y, z, vamos lá. Se a pessoa tem um investimento, uma renda que ele quer comprometer 5, 6 mil reais por mês em uma parcela durante 4, 5 anos, ele não tem tantas opções. Ele vai comprar um estúdio, que se não for para ele morar, legal, ele vai alugar. Hoje, você tem essas locações de as diárias, os concorrentes do AirBNB da vida, que é muito interessante. Você tem diárias que partem de 150 reais, o que no frigir dos ovos, quando você fica com um dia sim, um dia não, 15 dias alugado, matematicamente falando, você tem uma renda muito interessante num produto que vai te custar pouco mais de 400.000 mil reais no todo.
Fernando: A localização, obviamente, é importante na hora de tomar uma decisão. Mas, quais são os fatores da localização que fazem o imóvel ser algo atrativo? Ou, se é algo a se pensar em longo prazo? O que é uma boa localização para nossa região aqui, para o nosso ecossistema aqui da região Leste?
Valdinei: Se é para uso pessoal, a pessoa já sabe se ela quer ficar perto de um parque ou perto de uma estação de metrô, de trem, enfim. Mas, o imóvel em geral, o transporte público, a quantidade, seja de ônibus, trem, metrô. Para um imóvel comercial, para quem busca uma renda, sem dúvida, perto do metrô seria a melhor opção para investir, seja nas lajes corporativas ou nos escritórios de pequeno porte. Todos eles, com certeza, você vai conseguir uma rentabilidade bem interessante na locação de curto prazo, de longo prazo, enfim.
Fernando: Você, Valdinei, prefere como investimento um imóvel que faça a geração de renda ou um aumento de patrimônio, algo que vai te proporcionar uma revenda futura? Talvez, em um curto prazo aí, com um ganho de capital? O que você costuma mirar como investidor?
Valdinei: Olha Fernando, eu posso te dizer de uma forma muito segura que o tempo corrige até eventuais erros. Então, se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, com certeza, quando você comprou, seja certo ou errado, seja lá qual for, sempre naquele momento da compra, “está caro”. Todo mundo reclama “tá muito caro, tá muito caro”. Mas, quando você olha para trás, se passaram cinco anos, você vê que você tem certeza que foi barato e você tem certeza que gostaria de ter comprado muito mais. Mas, o problema do comprar mais ou menos é poder comprar. Então, eu poderia dizer seguramente: compra! Porque, sempre, ao longo dos últimos cinco anos, ele vai estar barato. Mas, quando você joga isso para dez anos atrás, ou seja, quem comprou imóvel aqui na Copa do Mundo em 2014, ele com certeza está muito feliz, não só aqui na nossa região, mas em São Paulo inteiro. Eu tenho certeza que a pessoa hoje está muito feliz.
Fernando: Eu sei que você é um especialista nisso no mercado imobiliário e como investidor, você já contou aqui para gente que não vou dizer que seja avesso ao mercado financeiro, mas você opta, tem a predileção pelo mercado imobiliário. Como é que você vê as mudanças no cenário econômico e qual o impacto que isso tem na hora de fazer um investimento? O que influencia na tua decisão?
Valdinei: Olha diretamente, como eu te disse aqui no começo, eu já me aventurei no mercado financeiro e realmente foi uma aventura, porque eu não tinha fundamento algum. De maneira aleatória, eu investi e não trouxe satisfação nenhuma. E, o mercado imobiliário também, de uma forma muito aleatória, sem conhecimento nenhum. Ele me fez ter conhecimento, provou-se ser um investimento muito interessante, de muita qualidade. E hoje, quando você vê uma Selic que é de 2020 ou 2021, eu não me lembro exatamente, estava na casa dos 3%, estava muito interessante. Hoje, ela vem caindo, continua interessante e os imóveis que – algumas pessoas acreditam que o imóvel não tem liquidez, mas é um equívoco, porque o imóvel ali ele tem liquidez. Com certeza, a qualquer momento, a menos que a pessoa não aceite o valor de mercado. Vamos falar de números aqui. Se você tem uma laje nesse prédio, que seja de 800 metros ou de 400 metros, ela está locada, ela tem um contrato de locação bom, firme, de quatro, cinco, dez anos. Você tem liquidez com esse contrato no mercado financeiro, a qualquer momento. Você vai lá, entrega sua matrícula, mostra seu contrato de locação e você vai ter uma Selic de taxa de juros que você não precisa vender o imóvel de 5, de 10 milhões. Se você precisa de um, você pega um e resolve a tua vida.
Fernando: Imagino que na sua tomada de decisão e de fazer um investimento para a locação, você avalia o potencial de ocupação de demanda para esse imóvel. Você enxerga que nos ativos da Porte algum benefício, algum incentivo para que se tenha essa liquidez?
Valdinei: Muito fácil a gente discutir esse assunto, porque hoje você tem em uma região de São Paulo, que é, acredito, ser o celeiro do país. Você está numa região relativamente nova, mas com produtos de ponta, comparado com o resto do país todo. Então, você tem, por exemplo, o próprio Platina, que é o prédio mais alto de São Paulo. Isso tem muito valor agregado. Então, você tem um hotel, você tem residencial, você tem um shopping do lado, você tem o metrô, o trem, você está no meio de dois aeroportos. Acho que isso faz todo mundo querer estar dentro de um projeto como esse. E, evidentemente, que quando você tem um ativo nesse empreendimento e você tem um contrato de locação, você tem uma liquidez imediata a hora que quiser, seja vendendo, seja trocando esse contrato, seja com qualquer saída, te dá uma liquidez imediata. É realmente muito interessante.
Fernando: Eu queria que você contasse pra gente, se você puder, quais produtos da Porte você já investiu e se hoje tem algum produto da Porte que você pretende fazer investimento ou indicar para os seus clientes que façam um investimento?
Valdinei: Sem dúvida, eu acho que tudo o que está no mercado eu posso pontuar um a um. Evidentemente, os que eu mais gosto, que tem a vocação. Eu já entrei no ano passado em praticamente 80% dos produtos que a Porte lançou. Como tinha uma vocação muito residencial, eu sempre tinha vontade de comprar para morar, mas acabava que EU pegava uma valorização muito, muito, muito alta, comparada com todo o mercado geral, tanto imobiliário quanto financeiro, que de uma forma também involuntária, eu acabava vendendo, acabei vendendo todos esses ativos. E, hoje, de uma maneira muito simples, eu sou muito fã do projeto na Radial Leste, o Urman. Gosto, é um produto que eu vendo com muito prazer, até pelo fato, também, de ser um participante do empreendimento. Você tem muita tipologia, o que vai te permitir ter um movimento muito único naquela região. Você está entre duas estações de metrô, você vai ter teatro, restaurantes, lojas, café, grandes empresas ou prédio corporativo, residencial, hotel de uma bandeira super icônica no mundo. O que me faz pensar, é que é um empreendimento muito maravilhoso. Um empreendimento sem comparação, não só com a região Leste, eu estou comparando com São Paulo. O que a gente tem parecido com o Urman em São Paulo? Tem sim, claro que tem, mas está um pouco longe aqui do nosso habitat natural.
Fernando: Agora, para a gente finalizar nosso papo Se você pudesse dar uma dica para quem está começando nesse mundo de investimento no mercado imobiliário, que dica você daria?
Valdinei: Primeiro: crie coragem. Toda vez que você conversar dentro de um stand, conversar com um corretor, alguém vai te falar dos números, você vai falar, você vai pensar com certeza “está caro, está muito caro”. Mas sempre foi assim, sempre será assim. Mas você só vai conseguir medir o tamanho desse sucesso, desse resultado quando você conseguir quebrar essa barreira do caro, comprar e realizar, seja para uso, seja para investimento, seja lá qual for a sua atividade. O imóvel sempre tem uma vocação de valorizar, em tese, um prazo médio de cinco anos, pelo menos 100%.
Fernando: Alguma pergunta, alguma dúvida, alguma mensagem que você queira transmitir para os nossos seguidores?
Valdinei: Eu não tenho dúvida nenhuma, mas eu posso dizer aqui, com muita alegria de fazer parte da empresa que eu já trabalhei em outras empresas, já investi em outras construtoras. E, hoje, estou focado 100% na Porte. É uma empresa que as portas estão abertas. Então, quando você compra um ativo, por algum motivo, você precisa trocar ou enfim, acrescentar mais alguma coisa. Você sempre tem as portas abertas, você tem atendimento, você tem retorno. E, para quando eu estou na posição de vendedor, ela tem uma dinâmica melhor ainda, porque ela alimenta o profissional com informação no dia a dia. O que eu posso dizer, é: vem fazer parte disso para quem seja como consumidor e seja como parceiro, vem fazer parte dessa família.