Impacto
Para Mônica Barboza Paes de Barros, que atua no setor de planejamento e inteligência de mercado da Porte Engenharia, os impactos do novo Plano Diretor no mercado imobiliário corporativo têm sido positivos, sobretudo devido à colaboração para a criação de novas áreas corporativas na cidade, atualmente centralizadas em polos tradicionais como as regiões da Paulista, Berrini, Barra Funda e Alphaville.
"Exemplo disto é o Eixo Platina, o primeiro polo corporativo da região Leste, que será construído ao longo do eixo de estruturação urbana que compreende as estações do metrô Carrão, Tatuapé e Belém. Idealizado pela Porte, o projeto – já em fase final de aprovação – conta com mais de 300 mil m² de área construída entre torres corporativas e multiuso (corporativo, office, residencial compacto e unidade hoteleiras) e fachadas ativas", diz Mônica.
Em relação às fachadas ativas, o texto do novo Plano define que elas devem ser alinhadas no passeio público de forma que o acesso seja aberto à população e ao logradouro, com a finalidade de evitar a formação de planos fechados. Com isso, devem ser criados térreos com boa fruição, ou seja, que permitam a circulação de pedestres sem a interferência de edificações, vagas de garagem, instalações ou equipamentos.
Em contrapartida, Roberto de Abreu Pereira, diretor da Etoile, empresa que atua na construção de escritórios comerciais, entre outros tipos de empreendimentos, acredita que com o novo PDE, o uso de áreas com maior potencial fica cada vez mais limitado. "Com essas mudanças de aprovações, estávamos com um projeto na Alameda Santos, onde poderíamos construir uma vaga para cada 35m², agora é uma para cada 70m². Pretendíamos fazer quatro subsolos, mas só vamos poder fazer dois. Ou seja, o produto vai ficar pior. A outorga era de R$ 4 milhões, agora passou para R$ 12 milhões, então, ficou mais difícil de ter um produto similar aos que vínhamos tendo."
Sanrlei analisa que um Plano Diretor para uma cidade do tamanho de São Paulo – e com as particularidades que ela possui – exige uma complexidade ímpar e seria impossível agradar a todos os mercados e interesses. "Em comparação ao Plano Diretor anterior, visualizo um Plano mais estudado, melhor detalhado e mais cuidadosamente pensado. Toda mudança tira a gente da zona de conforto. É preciso dar um tempo para que o mercado consiga se adequar e se reinventar. Vivemos isso com o Plano anterior. Foi preciso, pelo menos, dois anos para o mercado e o poder público se acomodarem com a então nova lei."
O primeiro impacto das novas mudanças é o freio nos investimentos e os cuidados adicionais para novas aquisições. Desta forma, o mercado vai, aos poucos, se adequando às novas regras. O mercado como um todo – construtores, incorporadores e imobiliárias – deve se adaptar a esta realidade, com uma nova postura e, a partir de então, entender como se comunicar.
Pontos negativos?
Não se pode afirmar que existe ou não uma negatividade para as construtoras e incorporadoras. Isto vai depender do ponto de vista de cada uma delas e da forma com que se adaptarem a essas novas mudanças. A legislação é complexa e é necessário reaprender o olhar para a cidade. Para Sanrlei, existe uma limitação de gabarito e no número de pavimentos que pode inviabilizar a maior parte dos empreendimentos comerciais nas regiões que são foco no novo PDE. Ela afirma que estas regiões devem ficar "congeladas" até que o mercado se acomode às novas regras e, eventualmente, novos produtos podem ser criados de forma a atender a legislação.
"Não se pode mudar a estrutura do prédio, sua fundação, o tamanho das lajes, etc. Quando se retrofita uma torre, estamos engessados na estrutura que ela oferece. Nos novos projetos, podemos desenvolver plantas que melhor atendam os usuários e que permitam melhor modulação dos layouts internos", diz Mônica Barboza Paes de Barros do setor de Planejamento e Inteligência de Mercado da Porte Engenharia.
Mônica, da Porte Engenharia, diz que a companhia não encara o novo PDE como uma dificuldade, e sim como uma oportunidade para elevar a cidade a um patamar mais humano e sustentável.
"O PDE impõe regras mais rígidas, é verdade. Em contrapartida aumenta consideravelmente o potencial construtivo dos terrenos do eixo de estruturação urbana, promovendo o adensamento dos eixos, a vinda do comércio, serviços para as fachadas ativas e mobilidade inteligente", completa.
Um dos possíveis empecilhos que têm sido abordados sobre o PDE é a redução das vagas de estacionamentos nos novos empreendimentos comerciais. Mas, até que ponto isso pode ser um problema para a compra ou aluguel desses imóveis?
Mônica acredita que o uso indiscriminado do carro particular é uma triste realidade que a cidade enfrenta.
"Mesmo quando nosso destino está a quatro quarteirões, não abrimos mão do conforto do carro para utilizar o transporte público. Quando se tem uma cidade polinucleada, a necessidade da utilização dos carros diminui. É, acima de tudo, uma questão cultural e de mudança de hábito."
Ela ainda ressalta que a redução das vagas vem sendo mal interpretada e que haverá vagas nos empreendimentos, que não mais serão vendidas com as unidades, mas estarão disponíveis para uso dos condôminos e visitantes em esquema rotativo, quando realmente houver necessidade de ir de carro até o empreendimento.
Roberto, da Etoile, diz que a questão da redução das vagas pode ser sim um empecilho, e que aguarda os produtos serem entregues para ver como será a acomodação do mercado. "Os projetos com menos vagas de garagem vão penalizar mais quem é prestador de serviço, e não quem pode usa o transporte público. Na realidade, existe um descompasso. O prefeito quer que a gente use o transporte público que já existe, que temos disponível. Acho um contrassenso isso."
Sanrlei entende que, com o tempo, o mercado irá se adaptar. No entanto, a redução de vagas nos eixos parece ser mesmo uma das maiores preocupações. "Não temos um transporte de qualidade e em quantidade que beneficie ou incentive o usuário a deixar seu carro em casa", conta.
É válido ressaltar que uma boa medida para apoiar o sucesso do novo PDE é oferecer vagas de estacionamento em estações de trem, metrô e ônibus, como acontece em vários países da Europa. Assim, se um usuário precisa se movimentar pelo centro, ou em outras áreas cujo acesso de carro é mais difícil, ele pode deixar seus carros nesses estacionamentos e fazer uso do transporte público sem ônus aos seus serviços. Isso pode não só melhorar o controle do volume de carros que circulam nessas áreas mais centrais, diminuindo o trânsito, mas também pode melhorar o uso do tempo dos usuários, que não precisam ficar presos em congestionamentos.
Por outro lado, quando se escolhe o local de trabalho, há outras variáveis envolvidas, como, por exemplo, a proximidade de casa, da faculdade, da escola, dos filhos, de centros bancários ou de outros polos geradores – como hospitais (os consultórios médicos que se aglomeram em torno deles) -, dos fóruns (escritórios de advocacia estão sempre próximos) e perto dos eixos de transporte urbano (seguradoras que recebem corretores o dia todo, faculdades que recebem alunos, entre muitos outros exemplos). "Ao contrário do senso comum, uma grande parte das operações de comércio e serviços prefere estar ao lado de uma estação de metrô a ter mais vagas de estacionamento", garante Mônica.
O Plano também prevê uma menor distância entre a residência e o trabalho. Este conceito já existia no Plano Diretor anterior e agora volta com mais força e mais benefícios ao investidor que pretende levar o emprego para perto das moradias. Para o empresário também será uma nova forma de pensar. O novo Plano Diretor prevê a criação de polos tecnológicos para atrair as empresas e aproximar a mão de obra qualificada em regiões mais afastadas da cidade.
Retrofit
Algumas construtoras, incorporadoras e especialistas do mercado acreditam que o retrofit de empreendimentos já existentes seria uma das saídas para driblar o novo Plano Diretor. "Sem dúvida, haverá um crescimento no olhar para o retrofit. Este e um movimentos que vem crescendo no mercado e agora e, diante do novo Plano Diretor, acredito em um crescimento importante para procura de imóveis para retrofit, principalmente nos eixos onde teremos a limitação de vagas", concorda Sanrlei.
Para o diretor da Etoile, Roberto Pereira, o retrofit também vai se segmentar mais, principalmente em prédios não tão antigos, devido ao número de vagas que possuem. Ele explica: "Retrofitar coisas muito antigas não é válido, pois cai na legislação que também é antiga. Temos a ideia de retrofitar alguns empreendimentos, mas nada formatado que possa mencionar".
Em contrapartida, Mônica explica que o retrofit é um caso distinto dos novos empreendimentos, pois está relacionado a produtos totalmente diferentes. Ela acredita que o retrofit não se trata de uma saída, e sim uma opção de negócio.
"Não se pode mudar a estrutura do prédio, sua fundação, o tamanho das lajes, etc. Quando se retrofita uma torre, estamos engessados na estrutura que ela oferece. Nos novos projetos, podemos desenvolver plantas que melhor atendam os usuários e que permitam melhor modulação dos layouts internos".
Impacto final
O cenário atual de desequilíbrio entre oferta e demanda, em um momento econômico e político no qual prevalece a descrença nas instituições somando às mudanças promovidas pelo PDE, agrava a alteração dos valores de mercado. É difícil prever quando se atingirá o equilíbrio, mas acredita-se nas premissas do novo Plano Diretor e na recuperação da economia, que promoverá uma valorização saudável dos ativos imobiliários em médio prazo.
Para falar de mercado corporativo na cidade de São Paulo, é preciso encarar cada região como uma microcidade, com suas particularidades (maior ou menor oferta versus demanda, empreendimentos antigos versus empreendimentos novos). O novo Plano pode, em um primeiro momento, causar a elevação dos preços, até que as incorporadoras e construtoras adaptem seus custos e viabilidades a este novo cenário. Mesmo que ajustes venham a ser feitos, o mercado é maduro o suficiente para absorver este impacto.
